如果下半年的市場(chǎng)繼續(xù)清淡，將有更多中介人員轉(zhuǎn)型。
2019年，17歲的湖南女孩小栗來(lái)到深圳，成為了一名房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人。對(duì)于只有初中學(xué)歷的她來(lái)說(shuō)，這可能是為數(shù)不多可能實(shí)現(xiàn)財(cái)富快速積累的行業(yè)。然而今年，在“2·8”新政后，曾經(jīng)在2020年賺到十多萬(wàn)傭金的她，正面臨著深圳樓市十年來(lái)最為低迷的局面。
像小栗一樣的經(jīng)紀(jì)人，有些從年初春節(jié)后不再返回深圳，有些到今年春夏陸續(xù)離開(kāi)中介行業(yè)，轉(zhuǎn)身去做了外賣(mài)、快遞等等。調(diào)控，正在深圳的樓市中介行業(yè)掀起一波洗牌風(fēng)暴。
但經(jīng)歷了幾輪調(diào)控后，一些經(jīng)驗(yàn)豐富的頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)早早就把握住了寡占型市場(chǎng)格局的行業(yè)本質(zhì)。盡管也同樣受到了二手房交易冷清的困擾，但他們正有條不紊地推進(jìn)員工培訓(xùn)、二手房交易系統(tǒng)的升級(jí)等工作，以期在下一波行情到來(lái)時(shí)，有更加充分的準(zhǔn)備去抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。個(gè)別中介機(jī)構(gòu)更是寄望借小中介出清的契機(jī)，以擴(kuò)張業(yè)務(wù)版圖，補(bǔ)足業(yè)務(wù)短板。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，在深圳、上海、北京這種一線城市的房產(chǎn)中介市場(chǎng)，寡占型的市場(chǎng)格局并不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)份額有望得到進(jìn)一步鞏固提升，另外一些專(zhuān)注于某一細(xì)分領(lǐng)域服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，也有機(jī)會(huì)迸發(fā)持久的生命力。
中介從業(yè)人員另謀出路
盡管深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在7月初發(fā)布的2021年上半年樓市總結(jié)與預(yù)測(cè)中提及，全市實(shí)名登記的從業(yè)人員總量仍處在平穩(wěn)的水平，同比小幅下滑11.8%。但是由于行業(yè)流動(dòng)性大，不少還未來(lái)得及登記備案即流失、星級(jí)評(píng)級(jí)未持續(xù)提升測(cè)評(píng)，或者小的中介機(jī)構(gòu)并未組織經(jīng)紀(jì)人考證備案等等現(xiàn)象的大量存在，實(shí)際房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員超出協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)口徑是行業(yè)內(nèi)默認(rèn)的事實(shí)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，由于不再看好今年的深圳樓市，不少?gòu)臉I(yè)兩年左右的中介經(jīng)紀(jì)在今年春節(jié)后選擇不再返回深圳，而是去了別的城市。
數(shù)位行業(yè)內(nèi)受訪人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，今年上半年深圳房產(chǎn)中介人員流失有10000人左右。隨之而來(lái)的還有，小體量的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，以摧枯拉朽之勢(shì)關(guān)店、倒閉。
“2·8”新政帶來(lái)的樓市冷清，被認(rèn)為是深圳這輪房產(chǎn)中介離職潮最核心的因素。
對(duì)于去年至今的門(mén)店成交狀況，深圳寶安區(qū)房產(chǎn)中介門(mén)店店長(zhǎng)小羅的心情可以用“過(guò)山車(chē)”來(lái)形容。
去年疫情后，寶安區(qū)寶安中心一帶不少二手房均價(jià)一路跳漲至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。整個(gè)下半年，深圳樓市打新潮熱、萬(wàn)人搶房、投資客跑步進(jìn)場(chǎng)、眾籌及代持炒房等層出不窮。在近乎失控的搶房潮中，熱門(mén)板塊房產(chǎn)中介門(mén)店的生意做得風(fēng)生水起，加盟門(mén)店賣(mài)房年入百萬(wàn)元的實(shí)例，實(shí)不少見(jiàn)。每每遇上打新熱盤(pán)開(kāi)盤(pán)前后，中介經(jīng)紀(jì)人忙到深夜，顧不上吃飯是常態(tài)。
小羅所在的門(mén)店緊挨著寶安區(qū)網(wǎng)紅盤(pán)花樣年花郡家園，這種面積五六十平方米，總價(jià)五百萬(wàn)元左右的剛需盤(pán)，堪稱(chēng)觀察深圳剛需客購(gòu)買(mǎi)力變化的最佳窗口。
去年下半年，小羅的門(mén)店一個(gè)月少則開(kāi)三四單，多則六七單。而在今年上半年，整個(gè)門(mén)店沒(méi)有一人開(kāi)單�！�2·8”新政后，原本計(jì)劃春節(jié)后返深工作的同事，有三分之二沒(méi)有回來(lái)。“深圳生活成本太高，不少老家在外省的考慮到回來(lái)深圳一時(shí)半會(huì)兒開(kāi)不了單，就選擇在老家省會(huì)城市就業(yè)了�！�
小羅告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他觀察到不少同行如果熬到五六月份仍未見(jiàn)有起色，就選擇主動(dòng)關(guān)門(mén)歇業(yè)。
一家主動(dòng)歇業(yè)的門(mén)店負(fù)責(zé)人稱(chēng)，歇業(yè)主要來(lái)自成本壓力。他所在的門(mén)店店面費(fèi)用、人工成本、水電稅雜費(fèi)等剛性成本，每月基本維持在1.5萬(wàn)元左右。中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)下屬門(mén)店多數(shù)不足10家，既沒(méi)有蓄客優(yōu)勢(shì)也沒(méi)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，一旦有門(mén)店出現(xiàn)虧損，便會(huì)牽一發(fā)動(dòng)全身。
“最初公司是將門(mén)店人員縮減到兩個(gè)，到五月份感覺(jué)撐下去比較艱難，就逐步撤銷(xiāo)部分交易量小的門(mén)店，以保持整個(gè)公司的盈虧平衡�！彼嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)在公司僅剩下福田、南山兩家門(mén)店。
小中介機(jī)構(gòu)走到關(guān)門(mén)歇業(yè)邊緣，品牌中介機(jī)構(gòu)生意也難言樂(lè)觀。
福田區(qū)一品牌中介機(jī)構(gòu)門(mén)店的一位負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他所在的門(mén)店已經(jīng)將主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房屋租賃和商、辦項(xiàng)目的代理業(yè)務(wù)，拓寬業(yè)務(wù)渠道，而店員已由鼎盛時(shí)期的二十人縮至一半。同樣是福田區(qū)的另一家品牌機(jī)構(gòu)門(mén)店的負(fù)責(zé)人也講述了類(lèi)似的情況。
在此行情下，從業(yè)兩年的小栗選擇繼續(xù)留在中介行業(yè)。理由很簡(jiǎn)單，她只有初中學(xué)歷，在有限的選擇范圍內(nèi)，房地產(chǎn)中介可能是賺錢(qián)天花板最高的。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，碰上去年深圳樓市行情較好，像小栗這樣“半老不新”的員工能年開(kāi)兩單左右，年入十多萬(wàn)元。若一個(gè)月未開(kāi)一單僅收入底薪2000元左右，日常大多時(shí)候依賴租單度日，月入大概五六千元。
但更多小栗這樣“半老不新”的從業(yè)人員加入了離職大軍。本該是地產(chǎn)成交旺季的五六月份，由于行情不佳，各個(gè)房產(chǎn)中介聚集的微信群、社交論壇上，關(guān)于“房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)行首選行業(yè)”等討論開(kāi)始變得熱門(mén)。其中，外賣(mài)派送員、快遞員、銷(xiāo)售人員常常會(huì)成為房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)行首選。大多數(shù)中介提及這些轉(zhuǎn)行行業(yè)的時(shí)候，都或多或少會(huì)談到“我本身學(xué)歷不高，可能體力工作會(huì)更容易適應(yīng)”，又或者會(huì)說(shuō)到“銷(xiāo)售和房產(chǎn)中介有很高的職業(yè)相似度”。“我老鄉(xiāng)一個(gè)月底薪2000元很難生存，上個(gè)月他轉(zhuǎn)至快遞行業(yè)，月入破萬(wàn)元了。門(mén)店走的幾個(gè)男同事都是臨時(shí)轉(zhuǎn)行至其他行業(yè)�！毙±跽f(shuō)。
二手房成交錄10年低位
“春江水暖鴨先知”，在樓市中，地產(chǎn)中介們往往最先感知到行情的走向。市場(chǎng)成交活躍的時(shí)刻，也往往是中介人員隊(duì)伍迅速擴(kuò)容的時(shí)候。
以深圳2019年底開(kāi)啟的那一波樓市上漲周期為例，彼時(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，新增個(gè)人中介會(huì)員申請(qǐng)類(lèi)別占比同比提升了6個(gè)百分點(diǎn)，新增個(gè)人會(huì)員同比增加了11.5%，未從事過(guò)房產(chǎn)中介行業(yè)的新人進(jìn)入意愿提升。這與2019年11月深圳豪宅稅調(diào)整使得房產(chǎn)交易稅費(fèi)成本大幅下降，樓市行情年底翹尾有直接關(guān)系。
如今這輪房產(chǎn)中介離職潮，同樣與樓市行情休戚相關(guān)。其中，“2·8”新政致使二手房市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，被認(rèn)為是中介離職潮起的核心因素之一。
“2·8”新政即深圳市住房和建設(shè)局在國(guó)內(nèi)率先提出的“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”。它是在二手房網(wǎng)簽價(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房?jī)r(jià)格，對(duì)深圳3595個(gè)小區(qū)編制“成交參考價(jià)”。
二手住宅成交參考價(jià)整體比市場(chǎng)價(jià)低，相當(dāng)于變相降低了銀行首付款發(fā)放額度，增加了購(gòu)房者自籌資金負(fù)擔(dān)，也起到拉長(zhǎng)樓市交易周期、降溫樓市的作用。
“2·8”新政出臺(tái)半年之后，實(shí)際影響超出了市場(chǎng)預(yù)期，深圳二手住宅成交均價(jià)一改以往上漲態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下跌。其中，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反彈，5月份漲幅下調(diào)。
低迷局面仍在持續(xù)。深圳市住房和建設(shè)局統(tǒng)計(jì)顯示，2021年6月全市二手商品住宅成交為2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌73.80%。這是2011年之后深圳二手房成交量首次在非春節(jié)期間跌破3000套關(guān)口，可謂“創(chuàng)10年新低”。去年同期，深圳二手房網(wǎng)簽量為10594套。
今年上半年，深圳二手住宅僅過(guò)戶2.8萬(wàn)套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過(guò)戶量為近三年來(lái)新低。樂(lè)有家等多個(gè)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱(chēng)，“調(diào)控效果十分明顯”。
業(yè)主的心態(tài)也跟隨行情有所變化。據(jù)樂(lè)有家門(mén)店數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，“2·8”新政出臺(tái)后，業(yè)主3月份還處于觀望期，預(yù)期依然較高。但從4月份開(kāi)始，市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開(kāi)始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至55%�；氐侥瓿�，這個(gè)占比還不到20%。
具體到區(qū)域來(lái)看，這輪上漲中大受關(guān)注的深圳西部區(qū)域福田、寶安、光明等成為下調(diào)房源較為集中的區(qū)域，東部地區(qū)的龍崗、羅湖及鹽田下調(diào)房源占比變化不大。整體來(lái)看，市場(chǎng)正在回歸理性。
對(duì)于小羅和他的同行們來(lái)說(shuō)，走向理性的市場(chǎng)正是他所樂(lè)見(jiàn)的。相比于樓市大漲帶來(lái)的傭金缽盆滿盈，小羅更期望市場(chǎng)能有序平穩(wěn)的運(yùn)作。“大起大落行業(yè)動(dòng)蕩，短期容易滋生中介投機(jī)違規(guī)等亂象，長(zhǎng)期侵蝕了房地產(chǎn)交易生態(tài)系統(tǒng)健康運(yùn)轉(zhuǎn)�！痹谒磥�(lái)，行業(yè)走向?qū)＞钍谴髣?shì)所趨，理性市場(chǎng)格局下，員工收入、心態(tài)都能更穩(wěn)定從容，也能沉下心來(lái)打磨專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。
目前，頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始感受到了理性市場(chǎng)帶來(lái)的影響。
“門(mén)店成交沒(méi)有恢復(fù)到去年下半年的那種火熱，但是每個(gè)月十余單，穩(wěn)中有序的狀態(tài)就挺好�！辨溂腋Ｌ飬^(qū)的一位頭部機(jī)構(gòu)中介負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，小中介出清的過(guò)程也是大中介市場(chǎng)份額再提升的過(guò)程，公司最近接洽了不少倒閉的小中介門(mén)店，接手盤(pán)活這類(lèi)倒閉門(mén)店，再開(kāi)展業(yè)務(wù)也能彌補(bǔ)公司擴(kuò)張網(wǎng)點(diǎn)上的短板。
深圳中介的又一輪洗牌
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了房產(chǎn)中介行業(yè)慘淡的局面。2021年上半年，行業(yè)人月均網(wǎng)簽0.10套，相比2020年的人月均值下降46%。
這一局面是否會(huì)在下半年有所改變，目前還是未知數(shù)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也指出，短期內(nèi)，“2·8”新政對(duì)于從業(yè)人員的沖擊尚可應(yīng)付，但若現(xiàn)階段成交量低于“榮枯線”(月均二手房網(wǎng)簽持續(xù)長(zhǎng)時(shí)間低于5000套)的市場(chǎng)成為“新常態(tài)”，則房產(chǎn)中介從業(yè)人員規(guī)模或?qū)⒃谙掳肽瓿霈F(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，小型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)由于抗風(fēng)險(xiǎn)能力整體較弱，成為本輪離職潮中受沖擊最為嚴(yán)重的對(duì)象。
與北京、上海、廣州等諸多城市類(lèi)似，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為充分的深圳房產(chǎn)中介行業(yè)，已經(jīng)呈現(xiàn)出典型的寡占型市場(chǎng)格局。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)早前發(fā)布的歷史標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，四大行(Q房網(wǎng)、鏈家、中原、樂(lè)有家)網(wǎng)簽單量合計(jì)占比近年整體呈走高之勢(shì)，由2016年前后的45%左右提升至近年的60%左右。早前深圳房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)布的一份報(bào)告指出，行業(yè)從業(yè)人員分布分化嚴(yán)重。截至2020年1月1日，四大行機(jī)構(gòu)占總?cè)藛T量74%。
樂(lè)有家的一位負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“這輪沖擊將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)地位，小中介出清的局面仍將持續(xù)一段時(shí)間。”
此外，一則傳聞還在深圳中介行業(yè)中廣為流傳和發(fā)酵，即深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)即將上線。傳聞一度稱(chēng)，這個(gè)官方主導(dǎo)的二手房交易系統(tǒng)將于7月中旬試運(yùn)行。
據(jù)傳，該系統(tǒng)已經(jīng)對(duì)接了“i深圳”政務(wù)服務(wù)平臺(tái)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資料今后會(huì)與這個(gè)官方系統(tǒng)打通。在市場(chǎng)人士看來(lái)，一旦這一系統(tǒng)上線，中介的價(jià)值就會(huì)減弱，可能將會(huì)給中介行業(yè)帶來(lái)極大沖擊，更有可能產(chǎn)生類(lèi)似于“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”那樣的示范作用，引起全國(guó)其他城市效仿，并對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。
從另一個(gè)維度看，官方主導(dǎo)二手房交易系統(tǒng)這一傳聞能引起外部大討論，也與國(guó)內(nèi)中介行業(yè)服務(wù)水平參差不齊，中介服務(wù)體驗(yàn)度欠佳和信任感偏低有直接關(guān)系。
有留意到此傳聞的多位購(gòu)房者表示，“非常期待能有這樣的系統(tǒng)出現(xiàn)倒逼中介提升服務(wù)水準(zhǔn)”、“國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介的服務(wù)水準(zhǔn)還停留在一錘子買(mǎi)賣(mài)階段”、“國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介專(zhuān)業(yè)化素養(yǎng)與歐美差距懸殊”、“走向精細(xì)化管理的地產(chǎn)行業(yè)需要更專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的房產(chǎn)中介服務(wù)相匹配”等。
購(gòu)房者心聲的背后，是對(duì)于當(dāng)前中介服務(wù)水平的不滿，房產(chǎn)中介服務(wù)近年也的確屢居各類(lèi)消費(fèi)者投訴榜單前列。
以深圳為例，去年樓市投機(jī)炒作風(fēng)盛，房產(chǎn)中介參與違規(guī)炒房、協(xié)助套取經(jīng)營(yíng)性貸款、偽造購(gòu)房資格等違法違規(guī)行為屢見(jiàn)不鮮。即便是所謂的四大行(Q房網(wǎng)、鏈家、中原、樂(lè)有家)這樣的“正規(guī)軍團(tuán)”，也有不少中介人員游走在職業(yè)道德底線之下，投機(jī)炒作助推樓市虛火。而外界廣為矚目的專(zhuān)業(yè)化高階炒房典型“深房理”核心人員就牽涉有房產(chǎn)中介人員。正是類(lèi)似“深房理”這種剪不斷理不亂的投機(jī)關(guān)聯(lián)案例時(shí)有發(fā)生，令房產(chǎn)中介和購(gòu)房者之間的信任關(guān)系十分脆弱。
不過(guò)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人士對(duì)于去中介化性質(zhì)的“二手房交易系統(tǒng)”予以明確否認(rèn)�！斑@是政府主管部門(mén)更新房屋交易系統(tǒng)，而非新版的去中介化房屋交易系統(tǒng)，外部說(shuō)法言過(guò)其實(shí)了。”
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，深圳四大行為代表的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)新近也有在做類(lèi)似的房屋交易系統(tǒng)更新和員工培訓(xùn)�！澳壳岸址拷灰琢鞒滩](méi)有改變，不必?fù)?dān)憂交易程序。”一家頭部中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，公司目前這個(gè)階段主要是對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)素養(yǎng)的提升和培訓(xùn)。
該負(fù)責(zé)人對(duì)于行業(yè)未來(lái)報(bào)以樂(lè)觀期待。從業(yè)超過(guò)二十年的他向第一財(cái)經(jīng)記者表示，中介行業(yè)發(fā)展的這些年，圍繞去中介化的討論幾乎未曾停歇過(guò)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)重塑傳統(tǒng)行業(yè)。但是他始終認(rèn)為，中介行業(yè)專(zhuān)業(yè)價(jià)值壁壘，足以幫助優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人穿越周期，脫穎而出。
“房產(chǎn)交易是一個(gè)低頻、非標(biāo)、貨值高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，中間涉及產(chǎn)權(quán)、各種糾紛等，牽涉法律、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等各類(lèi)知識(shí)，專(zhuān)業(yè)度并不低。有些購(gòu)房者認(rèn)為2%至3%的中介費(fèi)不值，那是中介服務(wù)本身不到位的問(wèn)題，而非房產(chǎn)中介行業(yè)沒(méi)有存在價(jià)值�！彼蚕虻谝回�(cái)經(jīng)記者表示，公司會(huì)充分利用這次小中介出清的休整時(shí)機(jī)，提升公司人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，并尋求合適的門(mén)店再拓展契機(jī)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，除了樂(lè)有家等成本管控優(yōu)勢(shì)突出的頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)低迷之際仍實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)份額的提升。還有專(zhuān)注于商業(yè)物業(yè)代理、深耕社區(qū)的“夫妻店”等專(zhuān)業(yè)細(xì)分中介機(jī)構(gòu)“活得相當(dāng)滋潤(rùn)”。究其根源，“參考價(jià)”一張網(wǎng)的背景下，這些能逆勢(shì)穩(wěn)中有進(jìn)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都有一個(gè)共同特點(diǎn)：以專(zhuān)業(yè)和誠(chéng)信贏得客戶的信任。
上述受訪中介負(fù)責(zé)人和他身邊的同行均認(rèn)為，中介行業(yè)寡占型的市場(chǎng)格局并不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)份額有望得到進(jìn)一步鞏固提升，同時(shí)，一些專(zhuān)注于某一細(xì)分領(lǐng)域服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌仍將迸發(fā)持久的生命力。
作者：吳俊捷
