小區(qū)物業(yè)管理亂象引發(fā)糾紛和沖突并不少見(jiàn)，記者近日來(lái)走訪�？诙鄠�(gè)小區(qū)，并梳理有關(guān)物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題的投訴和報(bào)道發(fā)現(xiàn)，物業(yè)亂漲價(jià)亂收費(fèi)、小區(qū)公共收支信息不透明、物業(yè)管理區(qū)域臟亂差、新老物業(yè)交接鬧劇頻發(fā)以及物業(yè)管理失序?qū)е掳踩�隱患多等等，已然成為�？谛�區(qū)物業(yè)管理較為常見(jiàn)的幾類“亂象”，也成為基層社區(qū)治理繞不過(guò)去的“痛點(diǎn)”。

　　亂象一：物業(yè)亂漲價(jià)、亂收費(fèi)

　　“2020年底，我們小區(qū)前期物業(yè)在沒(méi)有征求業(yè)主意見(jiàn)的情況下，擅自發(fā)通知要把物業(yè)管理費(fèi)從1元/平方米提高到1.3元/平方米，這導(dǎo)致很多業(yè)主不滿�！�2021年9月初，在與新物業(yè)簽訂服務(wù)合同的現(xiàn)場(chǎng)，海口南沙路城管大廈小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任陳真合說(shuō)。前期物業(yè)擅自漲價(jià)，有業(yè)主投訴自己不配合，就被物業(yè)強(qiáng)行斷電，投訴后街道辦也未能解決問(wèn)題。于是，小區(qū)42戶業(yè)主選出業(yè)委會(huì)，通過(guò)表決撤換了老物業(yè)，并招投標(biāo)選聘了新物業(yè)公司入駐服務(wù)。

　　除了擅自漲價(jià)，還有的小區(qū)物業(yè)存在亂收費(fèi)。2018年10月，海口的劉女士就投訴稱，自己在海甸五西路天海居小區(qū)購(gòu)買一套住房，被要求預(yù)付一年的物業(yè)費(fèi)，否則拿不到鑰匙。在劉女士投訴后，住建部門要求前期物業(yè)公司整改，物業(yè)公司最終同意業(yè)主可以按月或者按年繳費(fèi)。

　　2021年7月份，�？陉�(yáng)光海景小區(qū)業(yè)主反映，物業(yè)按照0.89元/度收取電費(fèi)，而沒(méi)有按照《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》要求將物業(yè)管理區(qū)共同部分和共用設(shè)施設(shè)備水電費(fèi)由業(yè)主據(jù)實(shí)分?jǐn)偂］爡^(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門接訴調(diào)查，要求小區(qū)物業(yè)根據(jù)《民法典》和物業(yè)管理?xiàng)l例整改，公攤部分按實(shí)際消費(fèi)由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　有的亂收費(fèi)則體現(xiàn)在物業(yè)私自限制業(yè)主繳納水電費(fèi)導(dǎo)致停電，欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主繳納水電費(fèi)額度的問(wèn)題。9月2日，�？陬U龍名居小區(qū)有業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)管理差拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，結(jié)果物業(yè)限制業(yè)主一次只能充值5度電1噸水，導(dǎo)致業(yè)主生活困擾，甚至在媒體采訪時(shí)物業(yè)態(tài)度強(qiáng)硬，聲稱為了“惡心”欠費(fèi)業(yè)主。還有的物業(yè)則私定收取裝修押金額度，業(yè)主繳納后卻又面臨押金返還難的問(wèn)題。

　　亂象二：小區(qū)公共收支成了“糊涂賬”

　　小區(qū)物業(yè)管理的另一個(gè)主要亂象就是公共收益的賬本不透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不信任感，有的甚至為此鬧矛盾糾紛，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

　　2021年8月中旬，�？谛阌�區(qū)海島陽(yáng)光一期業(yè)主謝女士通過(guò)海口12345市政府服務(wù)熱線投訴，小區(qū)物業(yè)長(zhǎng)期不公開(kāi)小區(qū)公攤費(fèi)用收支明細(xì)。轄區(qū)街道辦介入調(diào)查核實(shí)稱，小區(qū)物業(yè)因?yàn)椴簧贅I(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)收支常年處于虧損，所以沒(méi)有公示。

　　此外，作為小區(qū)公共收益部分，包括電梯間、外墻等公共區(qū)域廣告費(fèi)、公共停車場(chǎng)停車管理費(fèi)、公共場(chǎng)地租金等等，在不少小區(qū)都缺乏透明公開(kāi)，有的物業(yè)甚至長(zhǎng)期不公開(kāi)。

　　“天街華府小區(qū)的物業(yè)這兩年多來(lái)，遲遲不公布小區(qū)公共收益，我們業(yè)主不知道這些錢一共有多少？都用在了哪里？”小區(qū)業(yè)主唐先生投訴稱，向街道反映后，街道也沒(méi)有具體辦法，只是建議業(yè)主召開(kāi)大會(huì)商討處理方案。

　　2020年就曾有媒體曝光�？诮鹕叫�區(qū)業(yè)主投訴物業(yè)長(zhǎng)期不公布小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益信息，且有業(yè)主按照小區(qū)車位數(shù)量、包月費(fèi)用，以及小區(qū)電梯和樓道公共空間一般性廣告費(fèi)用情況測(cè)算，小區(qū)有上百萬(wàn)元公共收支不詳，物業(yè)方面稱用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的修建和維護(hù)，但業(yè)主們沒(méi)看到明細(xì)拒絕相信，事件引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾糾紛。

　　記者近日走訪了�？诙鄠�(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，基本上少有物業(yè)能積極主動(dòng)定期公布小區(qū)公共收益和支出情況。按照目前小區(qū)內(nèi)公共停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(地面露天車位90元/月，地下室公共車位不高于210元/月)計(jì)算，一個(gè)有幾十個(gè)乃至數(shù)百個(gè)車位的小區(qū)，每月停車收費(fèi)動(dòng)輒上萬(wàn)或者數(shù)萬(wàn)元不等，加上一些廣告收入(有的電梯多的小區(qū)，一年電梯廣告費(fèi)也能有數(shù)千或上萬(wàn)元)，每年公共收益不菲，但究竟去向如何卻讓業(yè)主們摸不清。

　　亂象三：物業(yè)管理區(qū)域環(huán)衛(wèi)問(wèn)題突出

　　除此之外，小區(qū)物業(yè)管理不善，導(dǎo)致小區(qū)臟亂差問(wèn)題突出，也是引發(fā)物業(yè)管理矛盾的誘因之一。記者走訪海口匯宇金城小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)公共區(qū)域比如綠化帶、停車場(chǎng)等區(qū)域垃圾比較多，業(yè)主投訴物業(yè)衛(wèi)生做不到位。由于遲遲無(wú)法建設(shè)垃圾房，業(yè)主把垃圾集中投放在停車場(chǎng)內(nèi)，異味較大�！安皇俏覀儾辉敢饨�，是每個(gè)樓棟業(yè)主對(duì)于垃圾房建設(shè)的位置各有分歧。”小區(qū)物業(yè)經(jīng)理稱。

　　在海口全面推進(jìn)垃圾分類工作的當(dāng)下，記者走訪發(fā)現(xiàn)很多小區(qū)物業(yè)未能真正落實(shí)責(zé)任主體的職責(zé)，不督導(dǎo)也不加強(qiáng)宣傳有關(guān)垃圾分類的工作，大多是混投混放，垃圾堆積異味較大。

　　亂象四：新老物業(yè)交接“鬧劇”頻出

　　物業(yè)管不好，業(yè)主不滿意，業(yè)主成立業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決撤換物業(yè)本是正常行使權(quán)力，不過(guò)換物業(yè)卻常常變成“鬧劇”。很多小區(qū)老物業(yè)被撤換后以各種理由拒絕退場(chǎng)和交接，有的甚至發(fā)生沖突，已經(jīng)成為基層治理的突出痛點(diǎn)。

　　“小區(qū)物業(yè)管理比較混亂，設(shè)施設(shè)備損壞不及時(shí)修，安保也不到位，業(yè)主意見(jiàn)比較大�！�2021年6月份，海口美蘭區(qū)港灣花園小區(qū)業(yè)主稱，小區(qū)2020年3月成立業(yè)委會(huì)后要求物業(yè)按照要求整改，但物業(yè)遲遲不落實(shí)，隨后小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決撤換物業(yè)�！敖唤尤掌诘搅�，老物業(yè)卻以業(yè)主欠費(fèi)為由拒絕交接，并與新物業(yè)人員和業(yè)主們產(chǎn)生對(duì)峙，民警到場(chǎng)維持秩序。

　　類似問(wèn)題并不少見(jiàn)。2018年11月，南濱駿園小區(qū)業(yè)委會(huì)組織撤換物業(yè)，老物業(yè)因質(zhì)疑業(yè)委會(huì)選聘新物業(yè)程序不合法，拒絕交接，還把提出質(zhì)疑的業(yè)主踢出群聊；

　　2019年，�？谙耐�夷小區(qū)業(yè)委會(huì)組織撤換物業(yè)，被幾十位業(yè)主質(zhì)疑發(fā)現(xiàn)不少票存在同一人簽字的問(wèn)題，部分業(yè)主與老物業(yè)反對(duì)交接，業(yè)委會(huì)帶新物業(yè)欲強(qiáng)行進(jìn)場(chǎng)，雙方發(fā)生沖突；

　　2021年1月在海口文博府A區(qū)，拒絕退場(chǎng)的老物業(yè)人員因?yàn)楦鼡Q道閘問(wèn)題與新物業(yè)人員發(fā)生肢體沖突。據(jù)悉，該小區(qū)業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)撤換物業(yè)后，被部分業(yè)主質(zhì)疑議題設(shè)置違法，老物業(yè)不退場(chǎng)，小區(qū)為此多次發(fā)生沖突。

　　亂象五：內(nèi)部秩序混亂安全隱患多

　　占用消防通道，私拉電線充電、電動(dòng)車上樓、人員隨便進(jìn)出……小區(qū)這些內(nèi)部管理失序的亂象同樣不少見(jiàn)。

　　“小區(qū)有10多位業(yè)主購(gòu)買新能源車，要求安裝充電樁，但是小區(qū)的消防有隱患，樓棟前車位緊張，不少業(yè)主亂停車占用消防通道�！焙？趯毺�溫泉花園小區(qū)業(yè)委會(huì)人員告訴記者。

　　在�？诮饚X花苑小區(qū)，記者看到不少業(yè)主把電動(dòng)車停放在單元樓入口位置，還有的停到樓道里，對(duì)小區(qū)物業(yè)設(shè)置的“樓道等公共區(qū)域不可隨意停放車輛”的提示視若不見(jiàn)。在�？诮鹕叫�區(qū)，除了電動(dòng)自行車隨意停放在樓道內(nèi)、綠化中，并且私拉電線充電外，還有一些汽車占據(jù)消防通道停放。還有的小區(qū)比如鳳翔花園有業(yè)主把電動(dòng)車運(yùn)上樓引發(fā)火災(zāi)，電動(dòng)車乘電梯上樓現(xiàn)象在�？诙鄠�(gè)小區(qū)都有發(fā)生。

　　除此之外，小區(qū)物業(yè)對(duì)業(yè)主擅自出租房屋給他人作為旅店或者民宿經(jīng)營(yíng)也不加管理，而按照有關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，業(yè)主出租房屋需要向物業(yè)報(bào)備，但現(xiàn)實(shí)中物業(yè)直呼“管不了”，導(dǎo)致小區(qū)人員進(jìn)出復(fù)雜，擾亂業(yè)主正常生活秩序并帶來(lái)安全隱患。

　　還有不少小區(qū)門崗形同虛設(shè)，記者近日走訪海口海岸雅居小區(qū)、金山小區(qū)、匯宇金城小區(qū)等10多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，記者步行或者騎車進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門衛(wèi)人員沒(méi)有上前詢問(wèn)找誰(shuí)、何事，也沒(méi)有要求登記。還有一些小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備比如監(jiān)控等損壞長(zhǎng)時(shí)間不維修，也造成出現(xiàn)盜竊事件時(shí)取證難等問(wèn)題。

　　數(shù)說(shuō)亂象

　　過(guò)去半年投訴物業(yè)收費(fèi)不合理不合規(guī)的辦件超300件

　　投訴公共收益信息不透明也成為熱點(diǎn)

　　海口12345市政府服務(wù)熱線平臺(tái)是�？谛�區(qū)居民投訴和反映小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的重要渠道，記者通過(guò)輸入“關(guān)鍵字”檢索的方式，梳理該平臺(tái)過(guò)去半年時(shí)間內(nèi)有關(guān)投訴小區(qū)以上各類主要亂象的投訴辦件發(fā)現(xiàn)，投訴小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不合理、不合規(guī)(亂收費(fèi)、收費(fèi)高或者私自漲管理費(fèi)等行為)的辦件(關(guān)鍵字：物業(yè)亂收費(fèi)、物業(yè)私自漲價(jià))至少有338件；

　　投訴小區(qū)物業(yè)不公開(kāi)公共收益信息的辦件(關(guān)鍵字：公共收益)至少有81件；

　　投訴新老物業(yè)交接不暢甚至引發(fā)糾紛沖突的(關(guān)鍵字：老物業(yè))辦件至少有43件；

　　投訴小區(qū)物業(yè)管理失序?qū)е掳踩�隱患的(小區(qū)電動(dòng)車亂、占用小區(qū)消防通道、業(yè)主私拉電線)辦件至少有52件；

　　投訴小區(qū)臟亂(關(guān)鍵字：小區(qū)臟、小區(qū)環(huán)境差)的辦件至少有50件。

　　(注：以上數(shù)據(jù)主要以部分關(guān)鍵字進(jìn)行搜索所得，并不代表同類問(wèn)題的全部投訴數(shù)據(jù))

　　探因

　　為何小區(qū)物業(yè)管理會(huì)陷入這些混亂？存在什么共性問(wèn)題？有專家指出，小區(qū)物業(yè)管理亂象最主要的原因在于缺乏足夠科學(xué)和完善的監(jiān)督管理機(jī)制，引發(fā)業(yè)主、物業(yè)間的信任危機(jī)，并導(dǎo)致亂象陷入惡性循環(huán)甚至愈發(fā)加劇。此外，基層部門的不積極主動(dòng)作為，執(zhí)法不夠嚴(yán)，且法規(guī)細(xì)則不明確等也是原因。

　　原因一：

　　小區(qū)物業(yè)管理缺乏科學(xué)合理完善的機(jī)制

　　信息不透明引發(fā)信任危機(jī)

　　采訪中，一些小區(qū)物業(yè)比如海口匯亙大廈，因?yàn)槲飿I(yè)收取電費(fèi)后不按時(shí)繳納，導(dǎo)致小區(qū)400多戶業(yè)主家中集體停電近8個(gè)小時(shí)。物業(yè)抱怨小區(qū)10多位業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)管理差不交費(fèi)用，欠了物業(yè)近10萬(wàn)元，而業(yè)主抱怨物業(yè)不按時(shí)繳納電費(fèi)也不主動(dòng)公示收支情況，讓絕大多數(shù)業(yè)主“背鍋”。

　　實(shí)際上，不少小區(qū)業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)收支不公開(kāi)、管理臟亂差，產(chǎn)生不信任感，拒絕向物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)，還有的小區(qū)老物業(yè)預(yù)收了業(yè)主水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，在被撤換時(shí)卻拒絕返還。

　　“小區(qū)里的物業(yè)管理很多矛盾糾紛是因?yàn)槲飿I(yè)管理中收支信息不透明不公開(kāi)，信息不對(duì)稱，加上物業(yè)不積極做好管理引發(fā)的，業(yè)主對(duì)物業(yè)不信任，繳費(fèi)率低，反過(guò)來(lái)物業(yè)以業(yè)主欠費(fèi)為由管理更不上心，小區(qū)變得更差，如此陷入惡性循環(huán)�！焙？谑袠I(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)黨支部書(shū)記、常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳多光認(rèn)為，不論是公共收益不透明，還是小區(qū)臟亂差，這實(shí)際上是小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制不夠科學(xué)、完善的結(jié)果。

　　此外，不少小區(qū)未能成立業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致小區(qū)缺乏維權(quán)和監(jiān)督的“牽頭人”，物業(yè)管理上沒(méi)有業(yè)委會(huì)作為主體與物業(yè)商定管理模式，對(duì)物業(yè)缺乏有效監(jiān)督。

　　原因二：

　　法規(guī)條例不完善缺細(xì)則可依

　　基層部門不主動(dòng)作為且執(zhí)法力度不夠

　　《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)等為由拒絕辦理移交手續(xù)。拒絕辦理移交手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期移交；逾期仍不移交的，視不同情形，按月處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；超過(guò)3個(gè)月仍不移交的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

　　不過(guò)在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一些以業(yè)委會(huì)組織表決程序不合法或?qū)�業(yè)主大會(huì)表決有異議的老物業(yè)，拒絕退場(chǎng)并起訴業(yè)委會(huì)或街道。這時(shí)一些基層主管部門則非按照物業(yè)管理?xiàng)l例要求老物業(yè)撤離或處罰款，而是維持秩序讓業(yè)主等待法院判決。

　　此外，在小區(qū)公共收益公開(kāi)等方面，現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)中也沒(méi)有明確以什么頻率、如何進(jìn)行公開(kāi)。在小區(qū)業(yè)主投訴后，作為基層物業(yè)管理單位的街道辦多是建議小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)與物業(yè)商定有關(guān)事宜。

　　對(duì)于小區(qū)內(nèi)垃圾各處放、不按照規(guī)定開(kāi)展垃圾分類、基層執(zhí)法人員巡查力度不足，并多以勸導(dǎo)教育為主，未嚴(yán)格落實(shí)處罰。“我們物業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，很難管得住�！焙？趨R宇金城小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人稱，對(duì)于小區(qū)業(yè)主私拉電線充電等行為，物業(yè)不能罰業(yè)主。

　　新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)記者 王康景 文/圖