特大城市是城區(qū)人口規(guī)模位于500萬~1000萬之間的城市，在城市規(guī)模層級上僅次于超大城市，是我國城市體系中的重要一環(huán)。

　　國家統(tǒng)計局近日公布的《經(jīng)濟社會發(fā)展統(tǒng)計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個，特大城市14個。其中，14個特大城市分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

　　那么，這14個特大城市的房價水平如何？

　　第一財經(jīng)記者根據(jù)中國房價行情平臺上的數(shù)據(jù)，對14個特大城市9月的房價水平統(tǒng)計梳理發(fā)現(xiàn)，當前14個特大城市的房價均超過每平方米1萬元，其中，杭州最高，哈爾濱最低。長沙的房價收入比最低，買房最輕松。從區(qū)域變化來看，不同地區(qū)的特大城市樓市分化較大。

　　杭州最貴，長沙收入高房價低

　　數(shù)據(jù)顯示，14個特大城市中，共有5個城市房價超過了每平方米2萬元，除了武漢之外，其余4個城市均來自東部沿海地區(qū)。其中，第四經(jīng)濟大省浙江的省會杭州，與第二經(jīng)濟大省江蘇的省會南京，房價均超過了每平方米3萬元。

　　杭州以每平方米38956元在特大城市中位居第一，在全國所有城市中位居第六，整體房價水平較高。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，近年來杭州房價上漲幅度較大與購房需求的大量增加有關。近幾年杭州的人口流入位居全國前列，大量的人口流入隨之帶來購房需求的同步提升。

　　不僅房價高，近年來該市土地出讓金也一直位居前列。2020年，杭州土地出讓金雖然不再位列榜首，但也達到了2574億元，位居第二。這是杭州連續(xù)第4年賣地收入超過2000億元。5年來，杭州土地出讓金已經(jīng)超過了萬億元大關。

　　杭州之后，第二經(jīng)濟大省江蘇的省會南京以每平方米35647元位居第二。作為長三角城區(qū)人口規(guī)模第三大城市，2020年，南京實現(xiàn)GDP14817.95億元，經(jīng)濟總量繼2016年首次進入全國GDP萬億元俱樂部城市后，又首次躋身全國十強之列。

　　5個均價超過2萬元的特大城市中，唯一一個來自中西部地區(qū)的是武漢。當前，武漢均價達到了20101元。武漢是中西部地區(qū)高教實力最為雄厚的城市，近年來高新技術產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2020年，武漢市凈增高新技術企業(yè)1842家，全市高新技術企業(yè)數(shù)量達到6259家，數(shù)量在中西部地區(qū)領跑。

　　今年9月11日，武漢發(fā)布《關于調整完善落戶政策相關條件的實施意見》，大幅降低落戶門檻，在重點二線城市中率先向“零門檻”落戶靠攏。

　　從榜尾端來看，房價最低的三個特大城市是哈爾濱、長沙和沈陽，三城均價均低于1.3萬元。這其中，位于中部的強省會城市長沙房價為每平方米11325元，在14個特大城市中位居倒數(shù)第二。長沙是一個“收入高、房價低”的典范。

　　近年來湖南其他地市人口正在加速向長沙集聚。數(shù)據(jù)顯示，長沙十年來市域人口共增加了300萬人，總人口突破千萬大關，達到1004.79萬人。這300多萬的人口增量，主要流入中心城區(qū)，2020年長沙城區(qū)人口達到555萬人，邁入到特大城市行列。

　　在收入方面，數(shù)據(jù)顯示，2020年，長沙全體居民人均可支配收入51477.60元，同比增長5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位，超過了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。

　　不過，長沙的物價、房價都保持較為穩(wěn)定的水平。根據(jù)今年5月貝殼研究院發(fā)布的《2021新一線城市居住報告》，長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價，房價收入比僅為6.35。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)在特大城市中最低，也就是說在特大城市中，長沙市民的買房壓力最小。

　　張波對第一財經(jīng)分析，長沙近幾年的房價也有上漲，但總體上漲幅度控制在較為合理的范圍內(nèi)，主要是長沙本身的調控一直處于較嚴態(tài)勢，尤其在限購和限售層面控制嚴格，嚴堵炒房漏洞，在二線城市中長沙的投資性需求一直處于較低位置，這是房價控制的重要因素。缺乏炒作土壤后，自住性購房需求占絕對主力，結合地價的控制，長沙房地產(chǎn)市場房價上漲得到有效控制。

　　區(qū)域分化大

　　哈爾濱和沈陽的房價在特大城市中也都比較低。這兩個城市雖然是特大城市，但規(guī)模大與工業(yè)化和城鎮(zhèn)化較早有關。吉林大學東北亞研究院教授衣保中分析，東北的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化早，在改革開放前的計劃經(jīng)濟時期，東北的城市發(fā)展的程度比東南沿海要好，當時這些大城市重工業(yè)多，產(chǎn)業(yè)工人多，因此城市規(guī)模本來就比較大。

　　從發(fā)展速度來看，這幾年這些城市的城區(qū)人口規(guī)模擴張要慢很多。因此，即便是特大城市，這些城市的住房需求增長也遠不如東部和中西部的特大城市。另外，在過去計劃經(jīng)濟時代，企業(yè)辦社會，很多國有企業(yè)給職工建房，因此這些城市都有不少非商品化的房子，所以住房存量也會比其他地區(qū)的多一些。

　　也就是說，哈爾濱、沈陽、大連這幾個特大城市以及東北的另外一個副省級城市長春，雖然都是大城市，但整體的樓市需求并不旺，當前這些城市樓市面臨著一定的下行壓力。因此部分城市出臺鼓勵人才購房和落戶的政策、穩(wěn)定市場。

　　比如，9月28日，據(jù)遼寧省沈陽市人力資源和社會保障局消息，沈陽市日前發(fā)布的《高校畢業(yè)生和高新技術企業(yè)人才首次購房補貼實施細則(新修訂)》提出，博士畢業(yè)生補貼由6萬元提高到7萬元，碩士畢業(yè)生補貼由3萬元提高到4萬元，本科畢業(yè)生和技師補貼由1萬元提高到2萬元。

　　實際上，這也是當前區(qū)域樓市分化的一個縮影，即不僅一二線城市與三四線城市在分化，在一二線城市內(nèi)部分化也十分明顯。在一線和二線熱點城市因樓市熱度高不斷收緊調控的同時，也有部分來自東北、華北、西南的二線城市、特大城市面臨著下行壓力。

　　以昆明為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，昆明8月二手房價格環(huán)比下跌了0.6%，環(huán)比跌幅在35個重點城市中位居第一。8月11日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會在落實“三穩(wěn)”工作要求座談會上提出，對擾亂市場現(xiàn)象，尤其惡意降價行為，情節(jié)嚴重者將停止網(wǎng)簽。

　　張波分析，二手房環(huán)比下跌明顯的城市都是市場降溫的一個信號，從安居客線上的二手房掛牌價格趨勢來看，昆明在過去兩年經(jīng)歷了一波房價上漲行情，從今年7月開始，二手房掛牌價格出現(xiàn)下滑。

　　作者：林小昭