10城首套房貸利率進入“3時代”!釋放什么信號?
2022年10月23日 15:21 來源:證券時報

  原標(biāo)題:10城首套房貸利率進入“3時代”!釋放什么信號?專家這樣看

  繼9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會放寬部分城市首套住房貸款利率下限后,多地首套房貸利率進入“3時代”。

  據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,截至10月19日,已經(jīng)有石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。其中,石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大,達到30個基點。

  10月,貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.12%,較上月下降3個基點;二套房貸利率為4.91%,與上月持平。同時,10月平均放款周期為26天,整體放款速度較快。

  10月20日,央行公布的5年期以上貸款市場報價利率(LPR)為4.3%,與上月持平。

  業(yè)內(nèi)人士認為,階段性放寬首套房貸利率下限,有助于增加市場成交,未來不排除會進一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策,進一步提高了未來政策放松的預(yù)期,繼續(xù)看好接下來的政策放松空間,尤其是一、二線核心城市的限購限貸政策。

  10城首套房貸利率進入“3時代”

  9月29日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知稱,對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

  根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示,國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中,至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個,分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個,分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

  貝殼研究院的最新統(tǒng)計顯示,受此政策影響,截至10月19日,已有10城首套房貸利率降至3字頭,主要分布在湖北、廣東等地。二線城市中,昆明首套房貸利率降至3.95%,武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%,石家莊首套房貸利率降至3.8%。三、四線城市中,清遠首套利率最低,已降至3.7%。利率變化來看,10月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大,達到30個基點。另外,符合階段性放寬房貸利率下限政策的城市中,包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平上,后期仍有回調(diào)空間。

  除商貸利率外,公積金貸款利率也有下調(diào)。9月30日,人民銀行決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

  據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已經(jīng)有河南、海南、北京、重慶、安徽、上海、深圳、南京、杭州、濟南、成都、天津、無錫等30余地落實新的貸款利率(5年期以上3.1%)。

  貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年10月首套和二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行,首套主流利率平均為4.12%,環(huán)比下行3個基點;二套平均為4.91%,與上月持平,首套和二套平均利率較去年最高點分別回落162個基點和109個基點。

  貝殼研究院統(tǒng)計,分城市線來看,一線城市房貸利率最高,首套平均為4.60%,二套平均為5.13%,與上月持平。二線城市首套利率最低,平均為4.08%,三、四線城市首套房貸利率平均為4.11%。從利率下調(diào)幅度看,三、四線城市房貸利率同比降幅最大,首、二套利率同比降幅分別為169個基點和116個基點。以首套房100萬商業(yè)貸款本金,30年期等額本息還款計算,平均每月可減少月供約1036元,需償還的利息總額減少約37萬元;一線城市房貸利率同比降幅最小,首、二套利率同比降幅僅60個基點和52個基點。

  值得注意的是,在二套房貸利率政策未變的情況下,10月貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中95%的城市二套房貸利率保持在4.9%的下限水平。

  貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為,階段性放寬首套房貸利率下限,結(jié)合放松限購、限貸,將明顯減輕首次購房群體的購房成本,加速購房者決策,這有助于增加市場成交。在改善性需求對市場的主導(dǎo)作用日益增強的背景下,政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率,這是符合多數(shù)城市住房消費實際的必要舉措,未來不排除會進一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

  業(yè)內(nèi)看好未來政策繼續(xù)寬松

  9月底,央行、銀保監(jiān)會和財政部在兩天內(nèi)接連出臺房貸利率下限放松、公積金貸款利率下降、置換購房個稅減免等組合拳政策。

  信達證券研報認為,相較于前期地方性放松政策的小幅頻發(fā),本輪全國性政策工具箱的運用自上而下釋放了穩(wěn)地產(chǎn)積極信號,后續(xù)調(diào)控手段有望繼續(xù)升級加碼,正向作用于居民信心和市場預(yù)期。

  信達證券研報同時指出,降低首付比例等調(diào)控方式對于需求的刺激將更加直觀,隨著本輪政策工具箱的使用,未來放松政策在全國范圍內(nèi)有望繼續(xù)跟進,包括除個稅以外的其他交易稅費調(diào)整、全國性的認貸不認房、首付比例的認定與調(diào)整(首套和二套)等更大力度的調(diào)控方式有望陸續(xù)出臺。

  國盛證券研報也認為,今年以來房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出“因城施策、小步快跑”的特點,地方城市結(jié)合自身情況出臺相關(guān)政策,每次力度較小但出臺頻次較高。近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策,進一步提高了未來政策放松的預(yù)期,繼續(xù)看好接下來的政策放松空間,尤其是一、二線核心城市的限購限貸政策。

  在政策春風(fēng)下,二手房市場已率先回溫,周均成交套數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。平安證券研報認為,短期政策改善的方向沒有改變,隨著政策效應(yīng)逐步累積,四季度新房市場有望逐步修復(fù)。

  中指研究院認為,未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象,剛性和改善性住房需求釋放仍有空間,特別是人民美好生活需要日益廣泛,改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌龅年P(guān)鍵支撐。

編輯:李奧迪