作者：馬一凡
很多人在買房時(shí)都會考慮一個(gè)問題：買商辦公寓還是買住宅？
商辦公寓即產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)或辦公，但卻做成公寓的居住產(chǎn)品，過去它的優(yōu)勢很突出：不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發(fā)揮空間，而且價(jià)格一般低于同區(qū)域普通住宅產(chǎn)品，這意味著居住在城市核心區(qū)域的成本更低。但它的劣勢也同樣明顯——僅有40年產(chǎn)權(quán)、執(zhí)行商用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、部分項(xiàng)目不通燃?xì)�、無學(xué)位。
從2017年開始，核心城市陸續(xù)出臺嚴(yán)厲的政策打壓商辦公寓的發(fā)展，禁止“商改住”，這些措施規(guī)范了商辦房地產(chǎn)市場，但也加大了商辦產(chǎn)品的庫存壓力。
近日，海南萬寧、湖南長沙陸續(xù)突破“商改住”禁令，轉(zhuǎn)而支持“商改住”，甚至要將符合條件的商辦公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，給予購買者一系列住宅業(yè)主才擁有的權(quán)益。
“談到房地產(chǎn)去庫存，我們一般都聯(lián)想到住宅去庫存，其實(shí)現(xiàn)在商辦類的去庫存壓力也非常大�，F(xiàn)在萬寧和長沙允許商業(yè)辦公產(chǎn)權(quán)的‘類住宅’轉(zhuǎn)變性質(zhì)，成為住宅產(chǎn)權(quán)，這是一個(gè)重大突破，我建議更多有商辦庫存壓力的城市效仿跟進(jìn)�！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對第一財(cái)經(jīng)表示。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達(dá)到了5214萬平方米，同比增長9.3%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積達(dá)到1.43億平方米，同比增長2.0%。
政策破冰
近日，兩地相繼發(fā)布“商改住”政策，將此作為去樓市庫存的手段之一。
6月25日，海南省萬寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》(以下簡稱“方案”)，該方案稱，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
這一方案的印發(fā)，表明海南實(shí)施了近三年的“嚴(yán)禁商改住”政策出現(xiàn)破冰跡象。
在海南樓市最火熱時(shí)期，海南曾以“壯士斷腕”的決心嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，也堵上了“商辦改類住宅”的口子。
2020年，海南貫徹落實(shí)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，2021年10月，海南省自然資源和規(guī)劃廳等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》。該意見稱將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改造為具備長期居住功能的“類住宅”的行為，影響了公共服務(wù)設(shè)施基本功能。因其產(chǎn)品不受海南省房地產(chǎn)限購政策影響，存在開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售、虛假宣傳、誤導(dǎo)購房者等現(xiàn)象，沖擊海南省房地產(chǎn)市場，影響了房地產(chǎn)政策的執(zhí)行。因此，堅(jiān)決抑制各類以建設(shè)名義變相開發(fā)“類住宅”的房地產(chǎn)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。當(dāng)時(shí)意見中規(guī)定，商業(yè)辦公類項(xiàng)目可產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米，不得按照住宅類房地產(chǎn)進(jìn)行登記；嚴(yán)禁旅館用地分割銷售和不動產(chǎn)登記，堅(jiān)決禁止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名圈地變相開發(fā)商品住宅。
而海南萬寧最新出臺的“方案”，相比三年前的政策，態(tài)度出現(xiàn)了一百八十度的反轉(zhuǎn)，不僅不再禁止，還要求全市多個(gè)部門配合“商改住”，購買商辦類商品房的購房人所獲權(quán)益幾乎與購買住宅無異。
方案中稱，商辦類商品房項(xiàng)目不再受“產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米"的限制，由市營商環(huán)境建設(shè)局牽頭，聯(lián)合住建、資規(guī)、消防、環(huán)保、水務(wù)、電力等部門對商辦類項(xiàng)目進(jìn)行綜合查驗(yàn)評估，認(rèn)為兼具住宅使用功能的，提請市政府認(rèn)定，在不得改變用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)的前提下參照住宅項(xiàng)目管理。
此外，新政還規(guī)定，在萬寧市購買商辦類商品房，購房者子女還可以就近入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校，這在全國范圍內(nèi)都屬罕見。
針對商辦類住宅水電氣費(fèi)用高的問題，萬寧市新政還規(guī)定，對個(gè)人購買商辦類商品房且實(shí)際個(gè)人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
萬寧發(fā)布新政一周后，湖南省會城市長沙也出招了。
7月3日，長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
上述通知主要說了兩點(diǎn)，一是長沙在市轄區(qū)范圍停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批；二是對于已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。
和萬寧的理由類似，長沙稱此舉也是為支持企業(yè)盤活閑置存量土地，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存。
庫存壓頂
為了去庫存，將商辦公寓改為保租房，或者在項(xiàng)目未建成時(shí)將土地用途調(diào)整為居住用地等做法，已經(jīng)并不新鮮。但萬寧和長沙宣布將商辦公寓性質(zhì)調(diào)整為住宅，在全國范圍內(nèi)尚屬首次。這一動作背后，兩地商辦公寓庫存去化壓力都不小。
據(jù)明源研究院援引海南本土地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，截至2023年年末，海南9個(gè)市縣商辦類產(chǎn)品廣義庫存為1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計(jì)算，去化周期達(dá)89月。
海南一家專業(yè)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺“至理數(shù)據(jù)”顯示，截至今年6月29日，萬寧市已獲得預(yù)售或現(xiàn)售許可的商品房商業(yè)用途產(chǎn)品，庫存可售面積約82.34萬平方米。
而過去一年萬寧市這類產(chǎn)品總共成交備案834套、總建筑面積約61421.1平方米，算下來月均成交備案面積約5118.4平方米，以此測算，現(xiàn)有82.34萬平方米庫存去化周期超過了160個(gè)月。
也就是說，按照目前月均去化量，在不新增庫存的情況下，這些商辦類商品房要13年才能消化完畢。
而據(jù)湖南中原研究院，截至2024年5月，長沙內(nèi)五區(qū)商辦類物業(yè)庫存達(dá)250萬平方米(不包含現(xiàn)房)，其中商辦公寓的庫存量達(dá)到了135萬平方米，去化周期高達(dá)58個(gè)月，公寓成交持續(xù)低迷，整體存量積壓，有在售公寓項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)“腰斬”。
明源研究院稱，存在商辦用地供應(yīng)過量問題的并不只是海南等地，過去很長一段時(shí)間，大部分城市都存在商辦用地供應(yīng)過量的情況，導(dǎo)致商辦類產(chǎn)品出現(xiàn)了大范圍供大于求。近期，部分房企項(xiàng)目中的商業(yè)鋪位和辦公樓按照3-5折售賣，甚至有公寓類產(chǎn)品淪為“營銷贈品”，“買一套住宅，送一套公寓”。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達(dá)到了5214萬平方米，同比增長9.3%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積達(dá)到1.43億平方米，同比增長2.0%。
過高的庫存以及艱難的去化，也導(dǎo)致房企逐漸減少投資商辦地塊。據(jù)中指研究院，2024年上半年，商辦用地供求規(guī)模處近年來低位，商辦用房投資、新開工數(shù)據(jù)同比均下降，頭部企業(yè)投資布局進(jìn)一步收縮聚焦核心城市。
市場起落
商辦存量過剩源于過去很長一段時(shí)間內(nèi)地方政府對發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”的重視。
根據(jù)克而瑞研究中心，中國各線城市商業(yè)地產(chǎn)都經(jīng)歷了2005年-2008年和2010年-2013年兩個(gè)高速發(fā)展階段，而樓宇經(jīng)濟(jì)成為了地方政府最關(guān)注的一張牌，對經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的渴求使得各地建造大量的寫字樓。2013年時(shí)，全國辦公樓新開工總量達(dá)到6887萬平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新開工量增幅僅為74%。
然而，對于很多城市來說，因缺少第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有力支撐，商辦類項(xiàng)目客戶群體不足，出現(xiàn)供大于求的情況。為了去化這些寫字樓，開發(fā)商絞盡腦汁，開始進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，比如改造成服務(wù)式公寓、公寓住宅或養(yǎng)老住宅。
在這個(gè)過程中，商辦類公寓出現(xiàn)了很多產(chǎn)品類型，既有適合單身人士、年輕夫妻的小面積Loft(帶閣樓)公寓，也有頂豪大平層。
在2016年開始的那一波樓市上漲中，各城對于住宅類產(chǎn)品出臺了許多限制性措施，比如限購、限售、限制戶型面積等，這時(shí)候商辦類公寓開始“逆襲”，展示出其優(yōu)勢。
當(dāng)購房者手中已經(jīng)沒有購房資格，或者因樓市太火爆而搖不到“入場券”，卻又想投資一套區(qū)位還不錯(cuò)的房子，商辦公寓就成了首選。
歷史數(shù)據(jù)顯示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，約占當(dāng)年新建商品房成交總量的四分之一，全市酒店式公寓成交均價(jià)24937元/平方米，同比上漲13.6%。
2017年時(shí)，由于出臺住宅限購，長沙的商辦公寓行情火爆，售價(jià)甚至達(dá)到周邊住宅項(xiàng)目的1.5倍，核心城區(qū)的酒店服務(wù)式公寓站上2萬元/平方米。
同樣的情況也在成都發(fā)生過，2018年時(shí)，成都樓市轉(zhuǎn)熱，當(dāng)年5月出臺“最嚴(yán)限購令”，在這之后，許多沒有購房資格卻又需要買房的人就把目標(biāo)轉(zhuǎn)向了公寓產(chǎn)品，豪華大平層公寓在成都市場也是一個(gè)特殊的存在，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是普通商品住宅的好幾倍。
一名長三角大型房企內(nèi)部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在商辦公寓銷售火熱的年份，房企更青睞做公寓項(xiàng)目，因?yàn)檫@種項(xiàng)目拿地成本低、利潤高，未來公寓賣出后每平米所收物業(yè)費(fèi)也比普通住宅高不少。
然而，就在商辦公寓交易火熱之際，這種畸形的土地供應(yīng)錯(cuò)配關(guān)系引起了地方政府的關(guān)注，多城開始禁止“商改住”。
2017年，上海宣布清理整頓商辦項(xiàng)目，停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，重新審核尚未上市銷售的項(xiàng)目。同一年，廣州要求商服類(商業(yè)和辦公)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，不得改變?yōu)榫幼∮猛荆钚》指顔卧坏玫陀?00平方米，個(gè)人不可購買商辦公寓。
在這之后三年，北京、天津、深圳、廈門等16地相繼發(fā)布政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變?yōu)榫幼∮猛局饾u成為基本原則，商辦公寓產(chǎn)品從此“一蹶不振”。
現(xiàn)在，如果越來越多的商辦公寓類產(chǎn)品轉(zhuǎn)變性質(zhì)為住宅，那么對廣大購房者來說，這是否是入手公寓的好時(shí)機(jī)？購買時(shí)又該注意什么問題？
“千萬不要看到性質(zhì)轉(zhuǎn)變成住宅了、總價(jià)便宜了，就去盲目購買，商辦公寓的水比想象中深�！睆埡陚τ浾弑硎尽�
他認(rèn)為，人員混雜是影響商辦物業(yè)保值增值的重要因素，需要考察項(xiàng)目是否有統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司，或者服務(wù)質(zhì)量較高的物管公司；一般來說，商辦物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于民用住宅，因此“商轉(zhuǎn)住”以后物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照民用住宅標(biāo)準(zhǔn)重新制定價(jià)格；此外，還要關(guān)注“商轉(zhuǎn)住”后對應(yīng)的學(xué)區(qū)，若對口好的學(xué)區(qū)，則更值得購買。
